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Due Diligence

Wir bieten unseren Kunden beim Immobilienerwerb die Möglichkeit, eine komplette wirtschaftlich-technische Prüfung (Due Diligence) des ins Auge gefassten Objektes durch uns durchführen zu lassen. Dieses Angebot richtet sich speziell an Erwerber von Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten oder Wohnanlagen.

Die Due Diligence teilt sich in eine Grobanalyse (Screening) und die darauf folgende Feinanalyse auf. Im Rahmen der Grobanalyse werden die wichtigsten objektrelevanten Daten geprüft und die Immobilie auf vorhandene Bauschäden und Reparaturrückstau untersucht. Bei einer positiven Beurteilung wird in die Feinanalyse übergegangen. In dieser Phase werden intensive Gespräche mit dem Eigentümer, beteiligten Firmen, Mietern und Nutzern geführt und Besichtigungen vor Ort abgehalten.

Grobanalyse:

  • Ermittlung aller verfügbaren Objektunterlagen vom Eigentümer, z.T. auch aus Bauarchiven oder von Behörden
  • Prüfung der Eigentumsverhältnisse, des Grundbuches und der Flurkarte
  • Prüfung aller Mietverträge, Pachtverträge und Nutzungsvereinbarungen
  • Prüfung der Mieteingänge und hinterlegter Kautionen bzw. Rückstellungen
  • Kontrolle aller Versorgungsverträge, Wartungsverträge, sowie aller Reparaturen und Instandhaltungen innerhalb der letzten Jahre
  • Überprüfung des baulichen Zustandes im Hinblick auf Bauschäden, Feuchtigkeit, Wartungsmängel und Abnutzung
  • Foto-Dokumentation aller Schritte

Nach Abschluss der Grobanalyse und positivem Befund wird die Feinanalyse vorgenommen.

Feinanalyse:

  • detaillierte zerstörungsfreie Untersuchung des Baukörpers auf Mängel, Schädigungen und Verschleiß sowie technischer Ausstattung und Standards
  • wirtschaftliche Due Diligence hinsichtlich aller objektspezifischen Einnahmen und Ausgaben im Betrachtungszeitraum
  • Analyse aller Standortmerkmale, Mikrostruktur und der Lage- und Standortqualität.
  • Analyse der Mieterstruktur und bei Gewerbeobjekten der Mieterbonität sowie der Staffelung und Indexierung der Mietverträge sowie der Wettbewerbssituation
  • Analyse des Wirtschaftlichkeitsgrades des Immobilieninvestments
  • Untersuchung der Fluktuation aufgrund augenblicklicher und früherer Leerstandsquoten und Vermarktungszeiträume sowie von Erlöskurven
  • Analyse laufender Betriebskosten und Abgleich mit vergleichbaren Objekten und Prüfung deren Umlegbarkeit auf die Mieterschaft
  • Beschreibung der heutigen und künftigen Marktgängigkeit
  • Aufzeigen mittel- oder unmittelbarer immobilienbezogener steuerrechtlicher Nachforderungen
  • Untersuchung ersichtlicher oder versteckter Bestands- und Haftungsrisiken, v.a. hinsichtlich planungs- und baurechtlicher Vorgaben der baulichen Anlagen
  • Erstellung eines umfangreichen Abschlussberichtes.

Die Ergebnisse der Due Diligence werden in einem abschließenden Bericht festgehalten. Die Due Diligence umfasst eine Prüfung sämtlicher investitionsrelevanter Aspekte und gliedert sich in 3 Bereiche: Information, Analyse und Rechenschaft.

Während der Informationsphase werden entscheidungsrelevante Informationen gesammelt und erfasst. Dieser Prozess bezieht sich auf den Marktrahmen sowie die jeweilige Immobilie selbst. Objektbezogene Informationen werden dem Kaufinteressenten vom Veräußerer verfügbar gemacht, als wesentlich erachtete zusätzliche Informationen ermittelt. Auf diesem Wege lässt sich die zwischen beiden Seiten anfänglich bestehende Informationsasymmetrie verringern bzw. sogar gänzlich aufheben.

Im Zuge der Analysephase werden überlassene bzw. ermittelte Informationen systematisch geprüft, um zu ermitteln, inwieweit ein Objekterwerb mit gesteckten Zielen vereinbar ist. Die letztliche Entscheidung gründet auf einer strategischen oder rein monetären Immobilienbewertung.

Institutionelle bzw. auf die Gestaltung von Anlageprodukten abhebende Käufer (Immobilienfonds usw.) sind regelhaft rechenschaftspflichtig. Eine nachweislich durchgeführte, marktüblichen Standards entsprechende Due Diligence schützt verantwortliche Entscheidungsträger im Falle eines Fehlschlages vor Anlegerforderungen. - Sie entlastet sie gleichsam, weshalb auch von "Exkulpationsfunktion" gesprochen wird.

Für die Durchführung einer kompletten Due Diligence erhebt Concabral eine Aufwandsentschädigung in Höhe von 1,00 % des Kaufpreises zzgl. der gesetzlichen MwSt. Sollte ein Objekt nach der Grobanalyse ausscheiden, so sind lediglich die bis dahin aufgewendeten Arbeitsstunden des Haustechnikingenieurs in Höhe von 60,00 €/h zzgl. MwSt. sowie die Fahrtkostenpauschale zu ersetzen.

Concabral arbeitet kurzfristig verfügbar und effektiv, mit eigenem Personal und kurzen Wegen zur Erreichung hoher Kundenzufriedenheit. Für spezielle Anforderungen kann Concabral auf entsprechende Gutachter, Rechtsanwälte, Übersetzer, Steuerberater und Fachfirmen zurückgreifen.