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Finanzierung

Der Kauf von Immobilien erfordert häufig die Zusammenarbeit mit einer Bank, die einen Kredit oder eine neue Kreditlinie für den Investor gewährt. Bei dem offiziellen Kaufakt während der notariellen Beurkundung fordert der Verkäufer grundsätzlich vom Käufer einen Nachweis über die Deckung des Kaufpreises, der in dem Vertrag festgelegt wurde.

Grundsätzlich werden Bankkredite für einen Zeitraum von 5 bis 10 Jahren mit festgelegten Zinssätzen und parallel einer jährlichen Tilgung von mindestens 1% des Kredites abgeschlossen. Die Hypothek wird im Namen der Bank im Grundbuch der Immobilie eingetragen.

Bevor die Kreditlinie gewährt wird, wird die Immobilie durch die Bank bewertet, indem Risiken, Reparaturen, Standort und Nachhaltigkeit durch einen Gutachter und interne Methoden analysiert werden - dieser Prozess kann weitere Kosten und einen Zeitverzug von 2 bis 4 Wochen verursachen.

Immobilien, die typischerweise von Banken zum Zwecke der Risikominderung bewertet werden:

  • Sanierte, denkmlageschützte Wohnhäuser
  • Sanierte und vermietete Wohnungen in gepflegten Lagen
  • neu (nach der Wiedervereinigung) gebaute Wohnhäuser und Mehrfamilienhäuser
  • Sanierte Altbauwohnhäuser
  • Teilweise kommerziell genutzte Häuser
  • Vollständig kommerziell genutzte Häuser
  • Sanierte Fertigteilwohnhäuser (Plattengeschossbau)
  • Standard Wohn-und Geschäftsimmobilien (Altbau)
  • unsanierte Gebäude
  • Grundstücke

Wenn Sie eine Hypothek oder eine Kreditlinie beantragen, dann wird die Bank folgende Informationen fordern:

  • Selbstauskunft des Investors hinsichtlich Einkommen, Geschäftspartnerschaften/Firmenbeteiligungen und eigener Immobilien
  • alle Informationen über die zum Kauf ausgewählte Immobilie
  • aktueller Einkommensnachweis vom Steuerberater
  • aktuelle Rechtsform des Unternehmens oder des Käufers

Die Bereitstellung und Prüfung dieser Informationen kann durch eine gute Vorbereitung verkürzt werden - diese Dokumente sind nur von Wert, wenn sie komplett und pünktlich zur Prüfung bei dem Kreditinstitut eingereicht werden.

In Abhängigkeit von dem Umfang und der Größe des Projektes, benötigt eine Bank 4 Tage bis 4 Wochen, um ihren Finanzierungsnachweis hinsichtlich der Kreditanfrage des Investors bekannt zu geben.

Mit einer rechtskräftigen Zustimmung und Verpflichtung der Bank hinsichtlich der Kreditlinie für den Kauf sowie der Deckung des Eigenkapitals, kann die Beurkundung durchgeführt werden.

Ein zweiter wichtiger Punkt sind die zusätzlichen Kosten, die durch die notarielle Beurkundung entstehen.

Zusätzliche Kosten (basierend auf dem im Vertrag vereinbarten Preis):

  • 3,5 % Grunderwerbssteuer (für Leipzig) an das Finanzamt
  • 1,0 % Beurkundungsgebühr
  • 0,5 % offizielle Bearbeitungsgebühren
  • 5,0 % Maklergebühr zusätzlich der gesetzlichen Mehrwertsteuer (wenn vereinbart)
  • z. B.: Kosten für die Übersetzung von Dokumenten
  • z.B.: Kosten für Dolmetscher/Rechtsantwalt/Steuerberater/Gutachter
  • z.B.: Kosten des Währungsumtausches

Die Beurkundungsgebühr, die offiziellen Bearbeitungsgebühren und die Maklergebühr variieren geringfügig in Abhängigkeit von dem Kaufpreis. Diese zusätzlichen Kosten müssen während des Kaufzeitraumes vom Käufer getragen werden, um eine neue Eintragung im Grundbuch zu erhalten. Banken finanzieren typischerweise nur den Nettokaufpreis zu einem Beleihungssatz von 60 bis 80%. Der Eigenanteil am Kaufpreis sowie die Kaufnebenkosten müssen durch Eigenkapital des Investors aufgebracht werden.