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Rechtliche Fragen

Die Hälfte der Literatur zum Thema Steuern wurde in Deutsch veröffentlicht und Geschäfte zu machen kann manchmal sehr bürokratisch sein. Es ist ratsam die Dienste eines deutschen Anwalts oder Ihres eigenen Juristen in Anspruch zu nehmen, der über gutes Fachwissen bezüglich des deutschen Immobilienmarktes verfügt.

Bevor Sie eine Immobilie kaufen, sollten Sie in jedem Fall eine Komplettüberprüfung des Standortes und des Preises durchführen. Sehr wichtig ist, dass das Haus sorgfältig besichtigt wurde, wenn nicht selbst, dann durch eine sachkundige Person. Dies kann zum Beispiel ein Makler oder jemand mit entsprechender Kompetenz sein.

Jegliche Ausbesserungen und Reparaturen von Schäden müssen überprüft werden. Das Dach sollte vor dem Kauf von einem Experten oder genauen Blick begutachtet werden. Außerdem ist das Alter der Heizungsanlage ein wichtiger Punkt, da in den letzten Jahren viele Einschränkungen und neue Gesetze ergangen sind. Es könnte sein, dass das gesamte Heizungssystem verbessert werden muss, wenn es mehr als zehn Jahre alt ist.

Wenn es sich um ein Appartement handelt, dann ist außerdem eine Prüfung des Protokolls der jährlichen Versammlung aller Wohnungsbesitzer des Hauses notwendig. Die Bedeutsamkeit dieses Protokolls darf nicht unterschätzt werden. Alle Probleme, die mit der Eigentümergemeinschaft oder dem Haus an sich verbunden sind und aus denen zukünftige Kosten entstehen können, werden bei diesen Versammlungen besprochen und in dem Jahresversammlungsbericht wiedergegeben. Dieser muss von dem Managementunternehmen erstellt werden, das auch für die Versammlung an sich verantwortlich ist.

Wenn Sie auf das Geschäft mit dem Verkäufer eingegangen sind, wird ein Vertrag aufgesetzt und einem örtlichen Notar vorgelegt. Der Notar ist ein Vertreter des Staates und ist rechtlich dazu verpflichtet als objektiver Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer zu agieren. Er oder sie kontrolliert beim Grundbuchamt, ob die Immobilie überhaupt zu verkaufen ist und wenn ja, ob es irgendwelche Nutzungseinschränkungen gibt. Fragen Sie immer nach einer Vertragskopie, bevor Sie zum Notar gehen. Der Vertrag muss die Immobiliendetails, die Preis- und Zahlungsbedingungen sowie Paragraphen, die festlegen, was passiert, wenn der Vertrag durch eine der beiden Parteien doch nicht zustande kommt, enthalten. Prüfen Sie nochmals sorgfältig nach und lassen Sie ihn, wenn nötig übersetzen. Bereiten Sie alle Fragen, die Sie haben, im Voraus vor, zögern Sie nicht, diese zu stellen und lassen Sie sich genug Zeit, um vollständige Antworten zu bekommen.

Beim eigentlichen Notartermin liest der Notar den Kaufvertrag wortwörtlich vor und er muss sicher gehen, dass beide Parteien den Inhalt vollkommen verstehen. In den meisten Fällen handelt es sich bei den Käufern und Verkäufern nicht nur um einzelne Personen, sondern um Paare oder Eigentümergruppen. Alle involvierten Personen müssen bei der Unterschrift anwesend sein. Weiterhin müssen alle ihre Reisepässe zum Zwecke der Identifikation vorzeigen können.Der Käufer kann Fragen stellen und unterbrechen, falls er einen Paragraphen nicht vollständig verstanden hat. Da das Vorlesen in Deutsch erfolgen muss, hat der Käufer das Recht auf einen professionellen Dolmetscher, obwohl dies zusätzliche Kosten bedeuten kann. Weiterhin muss zum Zeitpunkt des Kaufes der Nachweis des Eigenkapitals bzw. der Finanzierungsnachweis der involvierten Bank durch den Käufer vorgelegt werden. Wenn einmal unterschrieben ist, dann meldet der Notar den Eigentümerwechsel an die städtischen Behörden und ans Grundbuchamt.

Das Grundbuchamt befindet sich im Bezirksgerichtsgebäude und der Grundbucheintrag ist das zentrale Dokument einer Liegenschaft, mit allen notwendigen Informationen über deren Eigentümerschaft. Ein tatsächlicher Eigentümerwechsel kann nur erfolgen, wenn dies in dieses Grundbuch eingetragen wurde und nur wenn frühere Hypotheken erledigt sind und das Finanzamt bestätigt hat, dass der Verkäufer keine offenen Grundsteuern mehr hat.

Häufig wird der Kaufpreis zunächst auf das Konto des Notars überwiesen (Notaranderkonto) und erst zu dem Verkäufer transferiert, wenn der Grundbucheintrag vollständig ist. Dies dient der gegenseitigen Sicherheit.

Der Notar ist nicht für die Richtigkeit der Objektbeschreibung des Eigentümers verantwortlich. Das ist Aufgabe des Käufers. Der Verkäufer ist nicht verpflichtet auf größere Schäden hinzuweisen, die für den Käufer offensichtlich sind, trotzdem müssen versteckte Schäden beschrieben werden.

Eine Kopie des aktuellen Grundbucheintrags kann man auf Antrag beim Bezirksgericht erhalten. Allerdings können nur Personen mit berechtigtem Interesse, wie zum Beispiel der Eigentümer oder der Notar, diesen Antrag zu stellen.

Das Gericht klärt die Rechte aller dritten Parteien, z.B. Mieter der Immobilie, genau. Diese Mieter können den Verkauf der Immobilie nicht verhindern, aber der neue Besitzer ist an alle Mietverträge und –vereinbarungen gebunden, die der frühere Eigentümer eingegangen ist. Folglich kann der neue Eigentümer keinen Mieter zur Räumung zwingen bevor der Vertrag ausläuft außer bei angestrebter Eigennutzung.

Tipp: Der Kauf oder der Bau eines Hauses für den eigenen Gebrauch kann unter bestimmten Umständen von der deutschen Regierung subventioniert werden. Hauptsächlich profitieren Personen mit bescheidenem Einkommen und kleinen Kindern, die ein Haus zu einem gemäßigtem Preis kaufen oder bauen, von diesen Subventionen. Informieren Sie sich dazu bei Ihrem Anwalt, Ihrer Bank oder Ihrem Steuerberater.