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Immobilien in Leipzig

Allgemeine Marktentwicklungen

Die Finanzkrise hat ihre Spuren auf den Immobilienmärkten der ganzen Welt hinterlassen. Auch Geschäfte auf dem Leipziger Immobilienmarkt sind, besonders bereits im Vorfeld der Finanzkrise, ab dem Jahr 2008 schwieriger geworden. Aber nach dem großen Zusammenbruch regeneriert sich der Markt langsam wieder und bietet weiterhin interessante Möglichkeiten, die sich zu finden lohnt.

Nach dem enormen Wachstum in den Jahren 2006 und 2007 ist das Transaktionsvolumen auf dem Leipziger Immobilienmarkt im Jahr 2009 auf etwa 936 Millionen Euro gesunken (von 1,751 Milliarden in 2007 und 1,098 Milliarden in 2008). Besonders der Markt für bebaute Grundstücke hat einen dramatischen Einbruch um 64% seit 2007 erlebt.

4.954 Immobilienverkäufe wurden im Jahr 2009 registriert. Dies bedeutet einen Rückgang um 564 Verkäufe im Vergleich zum vorherigen Jahr, aber verglichen mit den Jahren vor der Krise steigt die Zahl der Immobilienverkäufe immer noch (2004: 3.600, 2005: 4.400).

Mit etwa 437 Millionen Euro beträgt der Anteil der bebauten Grundstücke noch immer 47 % des Gesamttransaktionsvolumens des Leipziger Immobilienmarktes. Insgesamt hat sich der Markt stabilisiert und bietet hohe Immobilienqualität zu, im nationalen und internationalen Vergleich, günstigen Kaufpreisen im Zweitverkauf. Preisbereinigungen aufgrund überhitzter Marktentwicklungen bis Mitte der 90er Jahre sind bereits zur Jahrtausendwende auf breiter Front eingetreten und haben den Markt für den Zweitverkauf eröffnet.

Investitionsmarkt

Die aktuelle Situation auf dem Immobilienmarkt in Leipzig bietet sich aufgrund nachvollziehbarer Entwicklungen aus den vergangenen zwei Dekaden sehr gut für den typischen Investor an. Leipzig hat sich in dieser Zeit nach der Wende als zukunftsträchtige Metropole mit attraktiven Bildungs-, Arbeits- und Wohnmöglichkeiten manifestiert. Das lokale Immobilienangebot ist nach sprunghaften Veränderungen bis Ende der 90er Jahre aufgrund damalig hoher Sanierungsaktivität und nach Auslauf von langjährigen Abschreibungsfristen speziell im Zweitverkauf zunehmend interessant. Klassische Zinshäuser und Wohnanlagen aus dieser Herkunft eignen sich ideal zum Auf- und Ausbau vorhandener oder noch zu schaffender Portfolien.

Trotz des Zusammenbruchs eines großen Teils der internationalen Märkte ist der Leipziger Markt verhältnismäßig stabil. Die Zahl der Einwohner wächst stetig, die Arbeitslosenquote sinkt konstant und die Mieten steigen nachfragebezogen. Des Weiteren wurde der begonnene Sanierungsprozess fortgesetzt, sodass heute der größte Teil der Immobilien sorgfältig saniert ist. Aus der Sanierung und Vermietung ergibt sich der wirtschaftliche Nutzen des Objektes – ein gut vermietetes und verwaltetes Haus ist eine langfristig sichere Investition mit überdurchschnittlicher Rendite und Wertzuwachs.

Aufgrund dieser Entwicklungen ist Leipzig eine bedeutende und herausragende Stadt mit Wertsteigerungspotential für in- und ausländische Investoren. Die Kombination dessen mit den aktuell im historischen Vergleich niedrigeren Zinssätzen, die aus der Krise resultieren, verhilft Investoren in Leipzig zu perfekten Bedingungen für hohe Renditen und erfolgreiche Assets.

Leipzig: Der Markt für Mehrfamilienhäuser

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Aufgrund der konstanten bis leicht ansteigenden Mieten kann der Investor auf dem Leipziger Immobilienmarkt hohe Renditen erwarten. Wohn- und Geschäftshäuser in guter Lage erreichen Renditen zwischen 7% und 8%. Höhere Renditen (8% bis 9%) können in einzelnen bevorzugten Lagen erreicht werden. In einfachen und mittleren Lagen liegen die Renditen zwischen 9% und 11%.

In 2008 wurden 453 Mehrfamilienhäuser verkauft. Das bedeutet, nach der spürbaren Belebung in den vergangenen zwei Jahren, einen Rückgang auf das Niveau von 2005. Besonders die Zahl der sanierten Mehrfamilienhäuser fiel um 45% auf 158 Verkäufe. Dieser Markt ist spezifisch sehr interessant, da die Qualität des Angebotes zu einem Preis weit unterhalb der Gestehungskosten zur Veräußerung kommt. Das vormals breite vorhandene Angebot wird immer wieder durch neu verfügbare Objekte ergänzt, wobei seit 2005 die Kaufpreise stagnierten, um dann etwas anzuziehen. Bei aktuell und künftig steigenden Mieten wird somit die getätigte Investition wirtschaftlich gesichert.

Unter anderem stieg der durchschnittliche Kaufpreis für sanierte Mehrfamilienhäuser um 7% seit 2007 und betrug in 2009 657,00 € pro m².

Der Markt für Eigentumswohnungen

Chart.

Der Umsatz auf dem Markt für Wohnungs- und Teileigentum steigt stetig. Im Jahr 2005 betrug dieser etwa 265 Millionen Euro, während in 2009 schon 442 Millionen Euro zu verzeichnen waren.

Sanierte Altbauwohnungen hatten 2009 einen durchschnittlichen Preis von 2.147,00 € pro m² (Erstverkauf). Dies bedeutet, dass die Preise um 11% angestiegen sind (2007: 1.932,00 € pro m²).

Wohnungen in Neubauten wurden 2009 für durchschnittlich 2.241,00 € pro m² verkauft (2007: 1.819,00 € pro m²).

Für den Erwerb von Wohnungen aus Zweitbesitz gelten ähnliche Verhältnisse wie für komplette Häuser. Diese Wohnungen werden i.d.R. nach Ablauf von Steuervorteilen oder aus persönlichen Gründen verkauft. Die aufgerufenen Preise liegen dann bei ca. 30-50 % des Neupreises und sorgen so für eine sichere Mietrendite. Dies gilt in besonderem Maße auch für Wohnungspakete.

Der Markt für Vermietungen

Die Mieten für Wohnungen sind zwar innerhalb der letzten Jahre leicht gestiegen, befinden sich aber noch immer auf einem vergleichsweise niedrigem Niveau, bezogen auf die gebotene Lebens- und Bauqualität. Die Vermietung in den gefragten Stadtviertel oder bei guter Ausstattung der Wohnung gestaltet sich i.d.R. problemlos. Es gibt einen wachsenden Bedarf für Studenten, Singles und junge Familien sowie an hochwertig ausgestatteten repräsentativen Stilwohnungen.

Die Nettokaltmieten von Neubauwohnungen liegen konstant zwischen 5,50 und 5,60 € pro m². Dies ist wesentlich höher als die Nettokaltmieten in Altbauten, die im Jahr 2009 zwischen 4,70 und 4,80 € pro m² liegen. Da die Nettokaltmieten in Altbauten in 2002 noch bei 4,35 € pro m² lagen, zeichnet sich ein offensichtlicher langfristiger Anstieg ab.

Die Stadtentwickung

Während des letzten Jahrzehnts ist die Bevölkerung Leipzigs kontinuierlich gewachsen. Seit dem Jahr 2000 ist die Zahl der Einwohner von 493.208 auf 519.325 gestiegen. Dies hat den Effekt, dass die Nachfrage nach Immobilien in Leipzig auch in Zeiten des allgemeinen Rückgangs des Immobilienmarktes, stetig wächst.

Obwohl die Zahl der Einwohner steigt, sank die Arbeitslosenquote von 20,8% in 2006 auf 13,6% im Jahr 2009.

Die Leipziger Bevölkerung bevorzugt Wohngegenden mit Altbauten, besonders Gebäude im Wilhelminischen bzw. Jugendstil. Diesbezügliche Stadtteile verzeichnen die Zuwanderung neuer Bewohner mit immer jüngerem Durchschnittsalter. Unter anderem gewannen das Stadtzentrum, Gohlis-Süd, die Südvorstadt, das östliche Stadtzentrum, Schleußig und Plagwitz im westlichen Teil Leipzigs in diesen Jahren deutlich mehr Einwohner hinzu.

Der Schwerpunkt der Leipziger Stadtentwicklung liegt auf den östlichen und westlichen Teilen der Stadt. Diese Stadtteile werden zunehmend durch hochwertige Sanierungsbemühungen attraktiver gestaltet und somit indirekt subventioniert, was eine Reihe positiver Struktur- und Ausdehnungseffekte erzeugt.

Verbesserungen der benachteiligten Stadtteile sollen durch den geförderten Abbruch alter und heruntergekommener Gebäude erzielt werden. Des Weiteren werden stetig neue Parks, Grün- und Freizeitflächen geschaffen. Diese Initiativen sollen die privaten Investoren ermutigen und Eigentumsbesitz unterstützen.

Quellen

Stadt Leipzig, Dezernat Stadtentwicklung und Bau: Monitoringbericht 2009 (www.leipzig.de/monitoring)
Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in der Stadt Leipzig: Der Grundstücksmarkt in der Stadt Leipzig 2005, 2006, 2007, 2008, 2009
Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, Kamenz 2010 (18.05.2010)
Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, Kamenz 2010 (18.05.2010)
Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, Kamenz 2010 (18.05.2010)
Stadt Leipzig (18.05.2010)