Premium Access




Pytania prawne

Polowa z literatury na temat opodatkowania zostala opublikowana w Niemczech i interesy czasami moga byc bardzo biurokratyczne. Wskazane jest, aby korzystac z uslug niemieckiego prawnika lub wlasnego adwokata który dysponuje dobra wiedze na temat niemieckiego rynku nieruchomosci.

Zanim kupisz nieruchomosc, nalezy zrobic w kazdym przypadku pelnego przegladu lokalizacji i ceny. Bardzo wazne jest, ze dom zostal starannie kontrolowany przez doswiadczona osobe. Moze to byc na przyklad posrednik lub ktos z odpowiednia wiedza fachowa.

Wszelkie naprawy i remonty musa byc zweryfikowane. Nalezy sprawdzic szscególnie dach przed zakupem. Ponadto jest wiek systemu grzewczego waznym punktem, poniewaz dokonano w ciagu ostatnich kilku lat wiele nowych usaw i ograniczen. Mozliwe, ze caly system grzewczy musi ulec poprawie, jesli ma wiecej niz dziesiec lat.

Jesli jest to mieszkanie, to takze jest wymagana kontrola protokolu rocznego Zgromadzenia Lokatorów domu. Znaczenie tego protokolu nie wolno lekcewazyc. Wszystkie problemy zwiazane z stowarzyszeniem wlascicieli lub samego domu sa dyskutowane na tych spotkaniach i musa byc zapisane w sprawodzandiu rocznym. Ten musi byc zapisany przez przeciebiorstwo zarzadzacego, który jest równiez odpowiedzialny za zgromadzenie.

Jesli sie przystawia na oferte, umowa bedzie przekazana do miejscowego notariusza. Notariusz jest przedstawicielem panstwa i ma prawny obowiazek dzialac jako obiektywny posrednik miedzy kupujacymi i sprzedajacymi. On lub ona kontroluje w urzedzie ksiegi wieczystej, czy ta nieruchomosc jest w ogóle na sprzedaz a jesli tak, czy istnieja jakies ograniczenia w uzytkowaniu. Zawsze trzeba poprosic o kopie umowy, zanim sie pójdzie do notariusza. Umowa musi okreslac szczególy wlasnosci i zwiazane z nimi platnosc, jak równiez akapity, które okreslaja to, co sie stanie, jesli umowy przez którakolwiek ze stron,nie bedzie móc byc zrelizowany. Najlepiej strarannie sprawdzic ponownie i pozostawic do przetlumaczenia jesli to konieczne. Przygotuj sie na wszelkie pytania, z góry i zostaw sobie wystarczajaco duzo czasu, aby uzyskac pelne odpowiedzi.

Podczas terminu u notariusza, czyta on doslownie umowe i musi byc pewny ze obie strony w pelni zrozumieli jego zawartosc. W wiekszosci przypadków sa wsród kupujacych i sprzedajacych nie tylko osoby indywidualne tylko chodzi o pary lub grupy wlascicieli. Wszystkie zaangazowane osoby musa byc obecne przy podpisywaniu. Ponadto wszyscy musa przedstawic swoje paszporty w celach identyfikacyjnych. Kupujacy moze zadawac pytania i przerywac, jesli czegos nie zrozumial. Poniewaz czytanie musi byc w jezyku niemieckim, kupujacy ma prawo do profesjonalnego tlumacza, chociaz moze to oznaczac dodatkowe koszty. Ponadto, nalezy skladane dowodu kaptalu wlasnego lub dowód finansowania przez bank przy zakupie. Po jej podpisaniu, notariusz nastepnie melduje zmiany wlasciciela do wladz miasta i do urzedu ksiag wieczystych.

Urzad ksiag wieczystych znajduje sie w budynku Sadu Rejonowego i wpisanie do ksiegi wieczystej jest glównym dokumentem nieruchomosci z wszelkich niezbednych informacji na temat ich wlasnosci. Rzeczywista zmiana wlasciciela moze nastapic tylko wtedy, gdy zostala wpisana do ksiegi wieczystej i tylko wtedy, gdy wczesniejsze hipoteki zostaly zakonczone, a urzad skarbowy potwierdzil, ze sprzedawca nie ma wiecej zaleglych podatków od nieruchomosci.

Czesto jest cena zakupu poczatkowo wplacane na konto notariusza i tylko wtedy przekazane do sprzedajacego, jesli rejestracja w ksiegi wieczystej jest calkaowita. Jest to dla wzajemnego bezpieczenstwa.

Notariusz nie ponosi odpowiedzialnosci za dokladnosc opisu obiektu wlasciciela nieruchomosci. Jest to odpowiedzialnosc kupujacego. Sprzedajacy nie ma obowiazku wskazywac na wieksze szkody, które sa oczywiste dla kupujacego jednak musa byc opisane.

Kopie aktualnego wpisu ksiegi wieczystej mozna uzyskac po zlozeniu wniosku do Sadu Rejonowego. Jednak tylko osoby majace uzasadniony interes, np. wlasciciel lub notariusz moga dokonanc ten wniosek.

Sad wyjasnia prawa wszystkich trzech stron np. lokator nieruchomosci. Te lokatorzy nie moga zapobiec sprzedazy nieruchomosci, ale nowy wlasciciel jest do wszystkich umów najmu i umów poprzedniego wlasciciela przywiazany. W konsekwencji nowi wlasciciele nie moze zmusic lokatora do eksmisji przed uplywem umowy z wyjatkiem na wlasny uzytek.

Rada: Zakup lub budowa domu na wlasny uzytek, moze byc dotowane w pewnych okolicznosciach przez niemiecki rzad. Z tych dotacji glównie korzystaja ludzie o skromnych dochodach i malych dzieci, którzy kupuja dom w umiarkowanej cenie, lub buduja. Nalezy równiez skonsultowac sie z prawnikiem lub doradca podatkowym